Facebook Twitter RSS Reset

Preocupa la falta de acceso a la vivienda

Preocupa la falta de acceso a la vivienda

A PROPÓSITO DE LA FLAMANTE UVI

Preocupa la falta de acceso a la vivienda pero también la manipulación estadística

Salud pública y vivienda social fueron 2 fracasos de Mauricio Macri al frente del Gobierno porteño, que pasó desapercibido por la guerra que le hicieron los Kirchner. Le corresponde a Horacio Rodríguez Larreta afrontar el desafío, más allá del Paseo del Bajo y la construcción de torres que él imagina. El Banco Ciudad promete participar de la nueva operatoria de préstamos hipotecarios en base a la Unidad de Vivienda que promete el Ejecutivo Nacional para ofrecer una posibilidad pero la cuestión es compleja: la Nación acaba de manipular sugestivamente la utilización de índices de ajuste, por lo que para que resulte confiable la iniciativa debería contemplar una legislación específica que contemple qué sucede ante emergencias.

Preocupa la falta de acceso a la vivienda
“Es un sistema que sólo puede funcionar bien con índices inflacionarios de 1 digito, que se mantengan por lo menos 2 años. Y la instrumentación debe estar regulada por una ley específica que incluya que cualquier modificación al sistema.”

macri

Ante el anuncio del gobierno sobre nuevos créditos hipotecarios desde la semana que viene, que ajustarán por inflación garantizando, supuestamente, un menor nivel de ingresos para acceder, Urgente24 indagó acerca de la situación habitacional de la Ciudad.

Preocupa la falta de acceso a la vivienda

El diputado porteño por Confianza Pública, Diego García de Garcia Vilas, expresó su preocupación, al señalar la “debilidad de las políticas habitacionales actuales y las severas restricciones en el otorgamiento de créditos hipotecarios”.

Según García Vilas, “los créditos que otorga el Banco Ciudad son insuficientes en relación al precio de la vivienda. Por ejemplo, una persona con un salario de 30 mil pesos, con familia, si bien se puede considerar afortunado en cuanto a ingresos, le resulta imposible en la ciudad de Buenos Aires adquirir una vivienda. Imaginemos entonces a los que ganan menos de eso”.

El legislador que responde a Graciela Ocaña también señaló que “según un pedido de informes al Banco Ciudad, el crédito máximo es de $1 millón, con lo cual es muy dificil acceder a un departamento en la ciudad. Los que compran departamentos son de un sector completamente privilegiado”.

“Hay una lógica macabra que permite al sector que son los propietarios de varios inmuebles, subir el precio a las personas que no tienen más alternativas que alquilar y no puedan pelear el precio. Por esto mismo, hay alternativas, como subsidiar el crédito, aplicar politicas restrictivas, implementar programas de adquisición y refacción de viviendas por medio del IVC u otorgar líneas crediticias por medio de la banca pública”, agregó García Vilas.

En detalle, según Garcia Vilaspor cada $100.000 solicitados al Banco Ciudad por un préstamo hipotecario la cuota correspondiente refiere a $1.834,58 por mes por un período de 180 meses. Si se toma en cuenta los valores de los inmuebles, para una familia de ingresos medios le resulta insostenible acceder a una propiedad a través de un crédito hipotecario”.

Sumado a esto, en los últimos años se registra un aumento del valor del precio del alquiler. Según un informe elaborado por la Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad, durante el periodo octubre de 2014 a octubre 2015 se registra un incremento del 31% del valor del precio de alquileres de departamentos usados hasta dos ambientes, absorbiendo el ingreso de inquilinos.

Cabe destacar que el gobierno macrista anunció que 6 bancos, incluyendo el Banco Ciudad, ya se comprometieron a ofrecer créditos hipotecarios desde el lunes 11/04, que estarán nominados en Unidades de Vivienda (UVI) y se actualizarán diariamente según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor. Las cuotas tendrán, entonces, un valor que se elevará de acuerdo con esa evolución.

“Además de la tendencia decreciente de la adquisición de propiedades, se observa un aumento del porcentaje de hogares que alquilan, al ser esta la única opción posible de acceso a la vivienda. Es muy poca la oferta de créditos que da el Banco Ciudad, por eso el auncio del gobierno de que los mismos se pueden adecuar a la inflación es una buena medida”, destacó García Vilas.

Debate

“En Chile la Unidad de Fomento funciona hace muchos años y fue lo que permitió que el crédito hipotecario creciera hasta cerca del 20% del PBI”, dijo José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Según él, en la Argentina no llega a ser el 1%. “Por eso, con sólo llevarlo al 5% hay un recorrido enorme. Como la cuota está atada a la inflación, es creciente en el tiempo pero debería representar siempre la misma proporción del salario. La apuesta es que la inflación se vaya reduciendo con el paso del tiempo y que la cuota sea impactada básicamente por la tasa de interés”.

Él se refiere a que, a partir de la aplicación del mecanismo de actualización de la “Unidad de Vivienda” – UVI, la cuota inicial que promete reducir al 40% de la que surge mediante el método de capitalización tradicional, disminuyendo también el ingreso exigible al 30% del solicitado por una línea tradicional y ampliando por ende la cantidad de potenciales tomadores de crédito.

Para Rozados está descontado el interés que va a despertar esta línea ante las dificultades que se presentan para llegar a la vivienda propia, perohabrá que estar atentos a las dificultades que se irán presentando:“Veremos si los propietarios están dispuestos a vender en pesos o a escriturar uno o dos meses después de cerrada la operación, hasta que se desembolse el crédito“, concluyó.

Sin embargo, ‘despacio que estamos apurados’, advierte Urgente24: al respecto, es interesante recordar un fragmento de diálogo con un conocedor de las unidades de ajuste, Rafael Guerschanik:

“(…) -Bueno, en la Argentina, el CER está desprestigiado, algo que nunca ocurrió con la Unidad de Fomento que se creó en Chile. En la Fundación Pensar se trabajó en un coeficiente de variación salarial y en el Banco Ciudad se utilizó la unidad de cuenta estable (UCE), una moneda indexada en función de una canasta de bienes pero ¿cuál sería el mecanismo apropiado en 2016?

-Primero, es un sistema que sólo puede funcionar bien con índices inflacionarios de un digito, que se mantengan por lo menos 2 años. Segundo, la instrumentación debe estar regulada por una ley específica que incluya que cualquier modificación al sistema que lo desequilibre deberá compensarse con opciones equivalentes. Mi experiencia me indica que antes de implementar un nuevo sistema, debe pensarse que esas normas deberán ser aplicadas en el futuro por gobiernos de distintos signos políticos. (…)”.

Un problema que ya tiene esta Administración es la manipulación que ya fue explicada por Agustín Monteverde días atrás en Urgente24, y ahora esampliada por Daniel Sticco en Infobae.com/

“(…) Casualmente, en los tres casos de usos alternativos a los del Indec, a la espera de que el organismo oficial de estadística vuelva a calcular el Indice de Precios al Consumidor, Alfonso Prat-Gay decidió elegir el que menos aumentó, el de la Ciudad de Buenos Aires, pero para el nuevo período del 26 de marzo al 25 de abril, optó por tomar el de San Luis, que aumentó 2,7% en contraste con 4% que volvió a registrar el índice para CABA.

Sin embargo, optar para un coeficiente que legalmente se diseñó para ajustar documentos contractuales y compromisos de pago, como son las emisiones de títulos públicos, la discrecionalidad de un organismo del Estado no parece una buena contribución hacia la “normalización de las estadísticas”, en particular por el alcance de la medida.

Es que, si bien es comprensible la preocupación de Hacienda por no afectar un coeficiente de relevancia con factores de carácter coyuntural, no lo es que se lo excluya totalmente, dada la relevancia de la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires como generadora de riqueza y concentración de población que ya fue ampliamente subsidiada con tarifas públicas muy inferiores al promedio nacional, y ahora se la beneficia, aunque seguramente sin esa intención, con un coeficiente de estabilización de referencia de contratos y deudas menor al que hubiese resultado con la inflación del distrito.

De ahí que para evitar esa situación cuestionable, tal vez hubiese sido recomendable, como una alternativa que despeje cualquier sospecha de discrecionalidad, actualizar el CER por la variación de los promedios generales de los índices de precios de CABA y de San Luis, y no con el que resulte menor en cada mes, al menos eso es lo que ha sucedido hasta ahora. (…)”.

En verdad, la manipulación y el incumplimiento de contratos se trata de una tradición muy negativa de los funcionarios del Palacio de Hacienda, más allá de su pertenencia política. Guerschanik relató una experiencia propia a tener en cuenta:

“(…) cuando a mediados de los ’80 participé en la Secretaria de Hacienda, implementamos una unidad de cuenta en el mercado asegurador porque teníamos el problema crónico previsional, sumado a un mercado de capitales que venía muy debilitado por las constantes crisis financieras, e implementamos el seguro de retiro como una renta vitalicia que complementaba a la jubilación estatal, y para darle cierta estabilidad monetaria, se resolvió que éste y los otros seguros se ajustaran según la unidad de cuenta, que al tiempo se la denominó UCS (Unidad de Cuenta de Seguros), que se ajustaba por precios mayoristas elaborado por el INdEC. El 1er. año tuvo un buen desarrollo, pero luego la hiperinflación fue complicando la operatoria. Lamentablemente tuvo un final crítico cuando el organismo de control decidió modificar los índices del INdEC de junio y julio de 1989, de 138% y 209%, que ajustaban los pasivos de las aseguradoras, por 40% y 10% y fue el principio del fin de la unidad de cuenta y de gran parte del mercado de seguros. Me parece que el tema sigue siendo cómo darle autonomía al índice, autarquía plena. (…)”.

Preocupa la falta de acceso a la vivienda

banco ciudad

No comments yet.

Leave a Comment