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Nunca jamás vas a poder comprarte una casa o un departamento

Hace un tiempo, unos amigos míos, Carolina y Hernán, inauguraron su nueva casa. Ubicada en un barrio residencial de las afueras de la ciudad, la vivienda consta de un amplio jardín, parrilla, un también amplio living, dos habitaciones linderas y un proyecto para construir un segundo piso. Realmente es una muy linda casa y los dos podrán disfrutarla junto al nuevo integrante de su familia, Jazmín.

Si bien Caro y Hernán son dos tipos muy laburadores y capaces y ambos trabajan en relación de dependencia hace un largo rato, lo cierto es que no hubieran podido comprar la casa de no haber sido sorteados en el famoso plan de créditos hipotecarios ProCreAr, auspiciado por el gobierno y lanzado durante la presidencia de CFK.

Este hecho es lo que me produce una sensación agridulce. Por un lado, alegría por el beneficio que han obtenido mis amigos. Pero, por el otro, desazón ya que por el desastre inflacionario argentino que lleva ya una generación entera la única forma de comprar una vivienda es recibiendo un subsidio directo del estado o con créditos a tasas negativas ofrecidos, también, por bancos estatales.

Es la puta realidad.

Desde hace 30 años y a causa de la inflación (que siempre es provocada por los imbéciles de cualquier signo que gobiernan y los angurrientos empresarios) adquirir una vivienda se ha hecho cada vez más difícil, hoy IMPOSIBLE.

La relación entre el salario de los argentinos y el costo de una vivienda está en su peor momento desde, que comenzó a elaborarse la medición.

Al dividir el precio de una vivienda de 50 metros cuadrados en la Ciudad de Buenos Aires por el salario promedio de la ciudad (de $ 18.200 según el INDEC para el segundo trimestre de 2015 en el sector privado) a mediados de 2015, se necesitaban entre 70 y 80 sueldos para escriturar. Un número 2,5 veces mayor a lo necesario para comprar ese inmueble a fines de la Convertibilidad.

Nunca jamás vas a poder comprarte una casa o un departamento

Ahora ese costo es 70/80 sueldos, más del doble que al fin de la convertibilidad. Todos estamos imposibilitados totalmente de poder comprar una vivienda.

Esto se debe a que los incrementos de salarios no compensaron el aumento del precio de los inmuebles.

Hay algo que puede agilizar el mercado inmobiliario y, facilitar el acceso de todos a su vivienda: el crédito hipotecario. En otros lugares, como Estados Unidos o Europa, es normal que la gente tome créditos hipotecarios a tasas bajas del orden del 2 o 3% anual y por 20 o 30 años. En Argentina esto es impensable porque la inflación lo impide, y la inflación no la generás vos, la genera la incompetencia y corrupción de todos los gobiernos(que gastan mal y mas de lo que te cobran de impuestos) y la desenfrenada egoísta angurria de muchos empresarios.

Sin embargo, no siempre fue así. Abajo hay un gráfico que muestra la evolución de los créditos hipotecarios como porcentaje del total de crédito al sector privado. Si en un momento dado, el indicador señala 25%, quiere decir que de un total de $ 100 prestados por el sistema financiero argentino, $ 25 se destinaron a la compra de una vivienda.

Nunca jamás vas a poder comprarte una casa o un departamento

La tendencia de caída después del pico a finales de los años ’90 y el monto en la actualidad son señales más que preocupantes. Hoy, solo $ 7 de cada $ 100 que prestan los bancos se destinan a la compra de viviendas. Sin embargo, previo al colapso de 2001, esta cifra alcanzó un récord de 27,3%. ¿Qué pasó?

El gobierno destruyó la confianza

El mercado de crédito, especialmente el de largo plazo como el destinado a comprar inmuebles, depende sobremanera de la confianza y la previsibilidad. Si una persona que dispone de fondos para prestar no tiene suficiente confianza en que, en el futuro, la persona a la que le preste dinero se lo devolverá, entonces cobrará una tasa de interés mayor a la que cobraría si tuviera plena confianza. Esto explica un poco porqué nuestros padres nos prestan a tasas 0 (en la mayoría de los casos), pero no harían lo mismo con un desconocido.

Ahora imaginémonos que una persona quiere prestar efectivo a una tasa determinada de interés, pero no solo no tiene suficiente confianza en el futuro, sino que tiene una fundada sospecha de que el gobierno terminará expropiándole su dinero. ¿A dónde se va la tasa de interés en ese contexto? Sí, hacia el infinito y más allá…

Exactamente esto fue lo que pasó en el año 2001. Durante la década previa, sin inflación, con mayor previsibilidad y con una economía en crecimiento, los créditos hipotecarios avanzaron a un ritmo promedio de 18,8% anual y su participación sobre el total pasó de 15,8% en 1992 a 27,3% en 2001. Este crecimiento también se vio posibilitado por el surgimiento de los préstamos en dólares, que llegaron a representar el 79,9% del total del crédito hipotecario antes del estallido.

En 2001, los bancos tenían otorgados préstamos para la vivienda por USD 16.000 millones, pero el gobierno decidió salir de la convertibilidad, devaluar el peso y pesificar las deudas que la gente tenía con los bancos. El que debía dólares, pagó con pesos 1 a 1, destruyendo el negocio hipotecario de los bancos. Al año siguiente, los préstamos en dólares desparecieron.

Ahora bien, luego de la salida del “1 a 1”, la economía comenzó a crecer, pero el crédito para la vivienda no se recuperó. Y aquí aparece el segundo golpe que el gobierno le asentó a la posibilidad de la gente de comprar su casa: la generación de inflación.



El mayor enemigo del crédito: la inflación

La inflación, entre todos los demás perjuicios que genera, destruye el crédito de largo plazo. Si una persona quiere prestarle dinero a otra, debe tener en cuenta la tasa de inflación. Si la suba de precios esperada es de 5% anual, probablemente el acreedor exija una tasa de más de 5%, de manera de protegerse de la inflación y, además, lucrar con el préstamo otorgado. Sin embargo, cuando la inflación es muy elevada y creciente, como durante los años del gobierno kirchnerista, este cálculo se vuelve imposible. ¿Cuál va a ser la inflación en 10 años? ¿Y en 15?

En los países que mantienen tasas de inflación promedio en el entorno de 2% anual, este no es un problema. Sin embargo, en latitudes con historia inflacionaria como la nuestra, la predicción se vuelve imposible y todos los agentes económicos se vuelcan al corto plazo. El largo plazo deja de existir y, con él, el crédito para la vivienda.

Para defenderse de este nuevo ataque del gobierno, el sector financiero podría lanzar créditos en otra moneda más estable, como el dólar. Sin embargo, como vimos más arriba, nadie sería tan arriesgado de prestar dólares en cantidades y a plazos largos después de lo que pasó en 2001/2002.

Así que, en pocas palabras, el fin de la convertibilidad y la pesificación de las deudas, sumado al reinicio de un fuerte proceso inflacionario fueron los dos elementos que hicieron desaparecer el crédito hipotecario de nuestro país.

Frente a esta realidad, el nuevo presidente del Banco Central, está pensando en lanzar un mecanismo que busca crear una nueva unidad de cuenta para prestar a tasas bajas. Este sistema funciona bastante bien en Chile y es muy interesante para analizar. Pero hoyesto es muy largo, así que dejo este análisis para el envío de la semana que viene.

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