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Alquileres – Todo lo que hay que saber con el Nuevo Código:

ACTUALIZANDOME ACERCA DE LOS NUEVOS DERECHOS DE LOS INQUILINOS LUEGO DE LA ENTRADA EN VIGENCIA DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (AGO/2015), ARMÉ UN COMPILADO DE PREGUNTAS Y RESPUESTAS DE CUESTIONES IMPORTANTES QUE SE PUEDEN SUSCITAR EN ESTA RELACIÓN CONTRACTUAL, Y QUISE COMPARTIRLA CONVENCIDA DE QUE A OTROS LES PUEDE SER ÚTIL AL IGUAL QUE ME FUE A MÍ Alquileres - Todo lo que hay que saber con el Nuevo Código:Alquileres - Todo lo que hay que saber con el Nuevo Código:

Primeramente es preciso saber que el nuevo Código Civil y Comercial incluye toda “actividad inmobiliaria” dentro de la órbita de “actividades profesionales”, y en consecuencia, los inquilinos de unidades habitacionales resultan tutelados con respecto a esta relación por la Ley de Defensa del Consumidor.

De este modo, se pone fin a las prácticas abusivas que se hacían bajo la posición dominante de los propietarios e inmobiliarias, porque lo cierto es que tal como venía siendo, aprovechándose de que la demanda supera ampliamente a la oferta, el abuso en la posición dominante era la regla de las inmobiliarias.

Cabe aclarar, que los contratos realizados antes del 1° de Agosto de 2015 se rigen – en principio – por la ley anterior, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo (como lo sería en el caso la relación de la inmobiliaria con el inquilino).



A) LOS DERECHOS DE LOS INQUILINOS EN LA RELACIÓN CON LA INMOBILIARIA:

1.- ¿Qué información está obligada a darle la inmobiliaria al futuro inquilino?

Las inmobiliarias deben operar de buena fe, publicitar e informar, en forma cierta y detallada, las características esenciales del inmueble, las condiciones de su comercialización y toda otra circunstancia relevante para el contrato. La información debe ser siempre gratuita para el consumidor y proporcionada con la claridad necesaria que permita su comprensión.



2.- Quien está obligado a pagar la comisión de la inmobiliaria, ¿el propietario o el inquilino?


Son los propietarios de los inmuebles quienes deben pagarle a las inmobiliarias las comisiones por el alquiler de los mismos, no los inquilinos.

Gastos: Por otra parte, el corredor inmobiliario no puede cobrarle al inquilino gastos que hacen a su propia actividad como ser, gastos administrativos que solo sean en beneficio del propietario, costos de sellado de contrato y gastos de certificación de firmas.



3.- Si el contrato incluye una cláusula que impone el pago de la comisión a la inmobiliaria al momento de la renovación del alquiler (nuevo contrato), ¿debe pagar esa comisión el inquilino?


Es nula cualquier imposición de comisiones, en abuso de la posición dominante y aprovechando de las necesidades del inquilino (un verdadero abuso al inquilino cautivo). En caso de ser pagada para evitar el desalojo, el inquilino puede reclamar su restitución, con más intereses y daños causados.

4.- Si el contrato incluye condiciones que limiten o restringen los derechos de los inquilinos, o bien por lo contrario, que desnaturalicen las obligaciones de la inmobiliaria,¿son válidas esas cláusulas?

En los contratos de alquiler, se deben tener por no escritas las cláusulas que limiten los derechos del inquilino, mediante la imposición en la obligación de pago de comisión por la intervención de la inmobiliaria, fijen el costo de la comisión, pago de gastos y, la subordinación de su intervención en las sucesivas renovaciones del mismo contrato. Aún cuando sean negociadas individualmente o aprobadas expresamente por el inquilino.

5.- ¿Qué es el trato digno y no discriminatorio que deben garantizar las inmobiliarias?

Las inmobiliarias deben garantizar condiciones de atención y trato digno a los inquilinos. Se debe dar un trato no discriminatorio, en especial, al fijar las pautas comerciales. No se puede discriminar la familia con niños, con mascotas (a excepción de la prohibición expresa en el reglamento de copropiedad) y, en aprobación de garantías contractuales sin motivos legítimos. En especial, si las mismas pautas no son publicitadas junto con la oferta de alquiler.

6.- ¿Qué puede hacer el inquilino si la inmobiliaria realizó una publicidad engañosa?

Las inmobiliarias son responsables por la publicidad que ofertan las propiedades en alquiler, donde no coinciden con la realidad, con el fin de agregarle un valor económico adicional que no tienen. En tanto, inexactitudes u ocultamientos que puedan inducir a error, engaño o confusión respecto de las características de las propiedades o de las prestación de su servicios, pueden ser demandadas por el inquilino.



B) DERECHOS DE LOS INQUILINOS EN LA RELACIÓN CON EL PROPIETARIO:

1.- ¿Cómo se puede o debe establecerse el precio del alquiler?

El nuevo Código Civil y Comercial presenta alternativas que quedan sujetas a la negociación entre propietarios e inquilinos. El precio del alquiler se puede fijar tanto en pesos como en moneda extranjera. Sin embargo, en caso de que se acuerde el precio de alquiler en moneda extranjera el inquilino podrá pagar su equivalente en pesos al cambio oficial.

2.- ¿Qué Intereses se le pueden aplicar al inquilino por falta de pago del alquiler?

En los contratos de alquiler se puede convenir entre inquilino y propietario la tasa de interés que se vaya aplicar por mora en el pago. No obstante, para evitar abusos, los jueces pueden reducir los intereses cuando la tasa fijada o el resultado que provoque la capitalización de intereses exceda, sin justificación y desproporcionadamente, el costo medio del dinero para deudores y operaciones similares en el lugar donde se contrajo la obligación.

3.- ¿Cuál es la función del contrato?

Se establece para el caso de la locación habitacional un sistema de protección del inquilino, generalmente el contratante débil, con un poder de negociación y de debate inferior a las inmobiliarias y dueños, y muchas veces en estado de necesidad de postular estos contratos.

4.- ¿Es legal hacer firmar al inquilino junto con el contrato un convenio de desalojo con la fecha en blanco?

Algunos propietarios lo exigen, pero ese convenio es ilegal porque viola el plazo mínimo de dos años. Si el inquilino prueba que fue firmado junto con el contrato, entonces no vale.

5.- ¿En qué forma se debe formalizar el contrato de alquiler?

Se establece para el caso de alquiler habitacional de inmuebles que el contrato, su prórroga o modificaciones debe ser hecho por escrito, lo que implica mayor seguridad en la contratación, con cláusulas claras y específicas que luego pueden ser discutidas – ejemplo en sede judicial -. La forma escrita no solo tiene carácter probatorio sino publicitario frente a terceros.

6.- ¿Cuáles son los plazos mínimos y máximos en que se pueden hacer los contratos de alquiler?

El plazo mínimo: es de dos años. Si carece de plazo deberá entenderse que es por dos años, si tiene un plazo menor también. Este plazo es a favor del quien alquila, y el dueño no puede pedir que el inquilino se vaya antes, ni siquiera indemnizándolo (salvo que haya un acuerdo y el inquilino acepte irse). Pero al revés sí funciona, el inquilino puede irse antes como se explicará más adelante.

El plazo máximo: es de 20 años para locaciones habitacionales.

Las prórrogas o renovaciones de los contratos no podrán exceder los máximos previstos contados desde su inicio y deberán ser realizados por escrito.



7.- ¿Cuántos alquileres anticipados y depósitos en garantía se le pueden cobrar al inquilino?


Se establecen ciertos límites para la locación habitacional. No pueden requerirse al inquilino:

a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes

b) Depósitos en garantía por cantidad mayor a un mes de alquiler por cada año de locación contratado

c) No se puede requerir el pago de valor llave o equivalente.

8.- ¿Qué impuestos deben pesar sobre el inquilino?

El inquilino no tiene a su cargo el pago de los impuestos que gravan al inmueble, excepto pacto en contrario; si en cambio los servicios (luz, gas, teléfono, etc.).

9.- ¿Cómo debe entregar el dueño la propiedad al nuevo inquilino?

La propiedad alquilada debe ser entregada con todo lo ofertado y en un estado apropiado para su destino. Si es una vivienda, debe estar en buen estado de pintura, con los cerramientos, baños, cocina, calefacción, y demás instalaciones funcionando correctamente.

Si al recibir las llaves el inquilino nota, por ejemplo, que las puertas no cierran bien o que hay humedad, conviene dejar constancia de eso en un acta, para que al devolver la propiedad el dueño no pida el pago de esos arreglos, o los compense contra el depósito. Ello, teniendo en cuenta que la mayoría de los contratos suelen decir que la “propiedad se entrega en buen estado”.

10.- ¿Quién está obligado al mantenimiento?

La propiedad alquilada debe ser mantenida por el propietario y conservada con la aptitud para el uso convenido, efectuando así todas las reparaciones que exija su deterioro, ya sea por roturas, por paso del tiempo o caso fortuito. Entre las reparaciones más frecuentes se encuentran: arreglos de artefactos, calefón, cocina, estufa, como así también roturas de cañerías, humedades, pisos, etc.

Asimismo, el propietario deberá descontar o reducir del precio del alquiler por el tiempo que dure la reparación o el mantenimiento si ello impide o limita el uso y goce pacífico del inmueble por parte de los inquilinos o bien requiriera su abandono temporal.

Por otra parte, el inquilino puede rescindir el contrato por culpa del propietario sin multa o sanción si el propietario no mantiene el inmueble en forma apropiada o el mismo presenta vicios graves para su uso.

Ahora, también puede ocurrir que existan vecinos que generen, por ejemplo, ruidos molestos como ser tocar una batería. En ese caso, también el dueño debe garantizar que la vivienda sea apta para su destino y que se pueda usar con tranquilidad. Por lo cual, también en este caso está obligado a adoptar las medidas tendientes a hacer cesar los ruidos, y descontar una suma al inquilino en concepto de indemnización.

11.- ¿Quién tiene la obligación sobre las “mejoras necesarias”?

El propietario debe pagar las mejoras necesarias hechas por el inquilino cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro de la propiedad (por ejemplo, el arreglo de paredes o reparaciones de artefactos e instalaciones).

Si es urgente realizar reparaciones necesarias el inquilino puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.



12.- ¿Qué implica que el inquilino deba preservar la propiedad en el estado en que la recibió?


De acuerdo con el nuevo Código Civil y Comercial, el inquilino responde por abandono, por destrucción por incendio culpable, por daños de los visitantes y por el simple mantenimiento de la vivienda alquilada.

Ahora bien, el inquilino no está obligado a realizar reparaciones para la conservación del inmueble sino solo aquellas de mero mantenimiento, por lo cual, el abandono implicaría no dar aviso de los deterioros que hacen a la conservación al propietario y/o impedir que el mismo las realice.

Excepción: Cuando la rotura o desperfecto se haya producido por el mal uso de las mismas por el locatario o inquilino, y no sea derivado del deterioro natural de las mismas.

13.- ¿Qué debe hacer el inquilino ante la presencia de roturas y desperfectos que se presentan en el inmueble?

Debe notificar de manera fehaciente al Propietario y solicitar la urgente reparación o en su defecto el pago de la misma.

14.- ¿Qué puede hacer el inquilino si el Propietario no realiza o se demorara en ejecutar las reparaciones a las que se encuentra obligado?

Una vez notificado de manera fehaciente al Propietario, el inquilino puede retener del alquiler a pagar la parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones o trabajos urgentes, para hacerlas por su cuenta.

Mas también, si las reparaciones a su cargo, interrumpiesen el uso o goce estipulado, en todo o en parte, o fuesen muy incómodas, el inquilino tiene derecho a exigir, según las circunstancias, terminar el contrato de alquiler, o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones.

Si es algo urgente – ejemplo, un escape de gas – no hace falta esperar nada ni preguntar: se contrata a profesionales idóneos y se pide el reembolso.

15.- ¿Se puede ir el inquilino anticipadamente sin causa?

El inquilino puede rescindir anticipadamente el contrato de locación habitacional transcurrido seis meses.

Si lo hace durante el primer año, el inquilino debe abonar el equivalente a un mes y medio de alquiler. Luego de un año, lo que se abona es por el equivalente a un mes.

16.- ¿Cómo debe devolver la propiedad el inquilino?

El inquilino debe devolver la propiedad en el estado que la recibió pero con los deterioros del uso. Más debe también entregar los recibos y documentación de los pagos hechos.



17.- ¿Qué pasa con las Garantías dispuestas para el alquiler cuando se vence el contrato?


Para dar mayor seguridad a los garantes, vencido el plazo del contrato de alquiler, caduca la fianza, salvo que el inquilino no entregue el inmueble. Es nula la cláusula que extiende la responsabilidad del garante a las renovaciones en el contrato original.



Están todos invitados a unirse al flamante grupo “Cuestiones de Derecho”, cuya temática es: Nuevo Código Civil y Comercial – Recopilación de información, experiencias y casos de la vida cotidiana, y estrategias Inteligentes para su resolución.

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